[대전인터넷신문=세종/최대열 기자] 세종시 건설경기가 인허가 지연과 중앙 주도형 지구단위계획의 경직성으로 침체를 겪는 가운데, 반복 보완과 과도한 조건 부과가 민간투자를 위축시키고 있어 통합심사 도입과 권한 이양 등 제도 개선이 시급하다는 지적이 나온다.

세종지역 건설·개발 현장은 ‘시간 비용’이 사업성을 잠식하는 구조에 놓여 있다. 인허가 과정에서 부서별 보완 요구가 순차적으로 반복되고, 법정 기준을 넘어서는 행정 조건이 중첩되면서 사업 일정은 수개월에서 수년까지 지연된다. 이로 인한 금융비용 증가와 분양 시기 불확실성은 수익성 급락으로 직결되고, 결국 민간 자본은 세종을 회피하는 악순환으로 이어진다. 업계는 동일 사안에 대한 재보완, 기준 불명확한 조건 제시가 관행처럼 굳어졌다고 호소한다.

문제의 또 다른 축은 중앙 주도형 계획 체계다. 세종의 핵심 개발계획을 수립·관리하는 행정중심복합도시건설청의 지구단위계획은 도시 완성도와 공공성 확보라는 장점에도 불구하고, 급변하는 상권·주거 수요를 즉시 반영하지 못한다는 한계를 드러내고 있다. 실제 현장에서는 업종 제한, 용적·형태 규제 등이 고정적으로 적용되며 공실 장기화와 미분양 리스크를 키운다는 평가가 나온다. 세종시가 제시하는 보완 의견도 협의 단계에서 반영 폭이 제한적이라는 점이 구조적 문제로 지적된다.

특히 상업지역의 공실 문제는 계획과 시장의 괴리를 선명히 보여준다. 상업 기능 다변화와 체류형 콘텐츠 유치가 필요한 시점임에도, 계획 변경의 문턱이 높아 신속한 용도 전환이 어렵다. 그 결과 상가 공급은 남고 수요는 빠져나가며, 인근 주거 분양에도 부정적 파급이 발생한다. 건설경기 위축이 도시 활력 저하로 연결되는 고리다.

송인호 세종시 도시주택국장이 20일 시청에서 2026년 주요 업무계획을 발표하고 있다. [사진-대전인터넷신문] 

대안으로는 ‘속도와 예측 가능성’ 회복이 핵심으로 제시된다. 우선 인허가 단계에서 부서 간 요구를 묶는 통합심사와 사전협의의 실질화가 필요하다. 초기 단계에서 기준을 명확히 제시해 재보완을 최소화하고, 법정 기준을 넘어서는 임의 조건 부과를 원칙적으로 제한해야 한다. 또한 상업·준주거 등 일부 용도 전환 권한을 세종시에 부여해 시장 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 해야 한다는 요구가 크다.

아울러 중앙과 지방의 역할 재정립도 과제다. 큰 틀의 도시 비전과 공공성은 중앙이 담당하되, 세부 용도와 운영 규칙은 현장을 가장 잘 아는 지방정부가 결정하는 이원화 모델이 대안으로 거론된다. 이는 계획의 안정성과 시장의 유연성을 동시에 확보하는 접근이다.

세종의 건설경기 회복은 단기 부양책보다 제도 신뢰 회복에 달려 있다. 인허가의 속도를 높이고 권한을 합리적으로 조정해 예측 가능한 시장을 만드는 것, 그것이 민간투자를 되돌리고 도시 활력을 회복하는 출발점이라는 점을 행정이 직시해야 한다.

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