[대전인터넷신문=최대열 기자] 행정중심복합도시 출범 당시 핵심 상업시설로 계획됐던 세종시 나성동 백화점 예정부지가 20년 가까이 개발되지 못한 채 표류하고 있다. 세종시와 행정중심복합도시건설청(행복청)은 고도와 용도 제한 완화를 통해 사업성 확보에 나섰지만, 약 4천억 원에 달하는 토지매입비와 변화한 유통환경, 교통 문제 등 근본적인 과제가 여전히 남아 있다. 단순한 규제 완화를 넘어 행복도시 상업 중심축을 다시 설계해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

20년 가까이 개발이 지연된 세종시 나성동 백화점 예정부지를 고도·용도 제한 완화를 검토하고 있는 가운데, 약 4천억 원에 달하는 토지매입비와 사업성, 교통문제가 핵심 과제로 떠오르고 있다. [그래픽·이미지=대전인터넷신문 AI 제작] 

행정중심복합도시가 첫 삽을 뜰 당시 나성동 백화점 부지는 도시의 대표 상업시설이 들어설 핵심 입지로 계획됐다.

대상 부지는 CDS-1블록 3만1,662㎡와 CDS-2블록 3만715㎡ 등 총 6만2,377㎡ 규모다. 그러나 행복도시가 출범한 지 20년이 가까워지도록 백화점은 들어서지 못했고, 현재는 일부가 임시주차장과 녹지로 활용되고 있다.

최근 조상호 세종시장은 나성동 주민과의 대화에서 백화점 부지의 고도와 용도 제한을 과감히 완화해 민간투자를 유도하겠다는 방침을 밝혔다. 이는 기존 계획을 유지하기보다 사업성이 확보될 수 있는 방향으로 개발계획을 바꾸겠다는 의미로 해석된다.

실제로 세종시와 행복청은 그동안 현대백화점과 롯데백화점, 스타필드 계열 등 국내 주요 유통기업들과 수차례 투자 협의를 진행하며 백화점 유치 가능성을 타진해 왔다.

그러나 취재 결과 유통업계는 현재 조건으로는 백화점 단독 개발이 현실적으로 쉽지 않다는 의견을 제시한 것으로 알려졌다. 가장 큰 이유는 사업성이다.

현재 부지의 토지매입비만 약 4천억 원에 이르는 것으로 알려졌다. 여기에 건축비와 금융비용까지 더하면 투자 규모는 수천억 원대로 커진다.

반면 세종시의 인구 규모와 소비시장만으로는 이러한 투자비를 회수하기 어렵다는 것이 업계의 공통된 분석이다. 온라인 쇼핑 확대와 소비패턴 변화로 지방 중대형 도시에서도 신규 백화점 건립이 크게 줄어든 점도 영향을 미치고 있다.

행복청도 이러한 현실을 인정하고 있다. 행복청 관계자는 본지와의 통화에서 "백화점 유치가 예전보다 훨씬 어려워진 것이 사실"이라며 "사업성을 높일 수 있는 다양한 방안을 세종시와 함께 검토하고 있으며, 고도와 용도 제한 완화도 그 가운데 하나"라고 말했다.

세종시 관계자 역시 "현재 여건에서는 백화점만으로는 사업성이 나오기 어렵다"며 "상업시설과 주거, 업무, 문화시설 등이 결합된 복합개발이 현실적인 대안이 될 수 있다"고 설명했다.

실제 국내외 대형 복합쇼핑몰은 저층부에는 쇼핑시설을 배치하고 상부에는 공동주택과 업무시설, 호텔 등을 함께 조성해 분양 및 임대수익으로 사업성을 확보하는 사례가 일반화되고 있다.

하지만 규제 완화만으로 문제가 해결되는 것은 아니다. 나성동 중심상업지는 이미 출퇴근 시간 차량 통행량이 많은 지역이다. 대규모 쇼핑시설이 들어설 경우 주말과 공휴일 교통량까지 집중돼 교통 혼잡이 심화될 가능성이 크다.

향후 개발계획 변경 과정에서도 교통영향평가와 도로 확충, 진출입 체계 개선, 대중교통 연계방안 마련 등이 중요한 과제가 될 전망이다. 도시계획 전문가들 사이에서는 보다 근본적인 접근이 필요하다는 의견도 나온다.

현재 부지의 약 4천억 원에 달하는 토지매입비와 교통 여건 등을 감안하면 기존 계획을 그대로 유지하기보다 도시 전체의 상업기능을 종합적으로 재검토해야 한다는 것이다.

일부에서는 현재 부지는 상업·업무·문화 기능이 결합된 복합개발로 활용하고, 대규모 쇼핑시설은 광역도로 접근성이 우수하고 토지비 부담이 상대적으로 적은 입지를 장기적으로 검토할 필요가 있다는 의견도 제시한다. 다만 이는 현재 세종시나 행복청의 공식 계획이 아니라 도시계획적 대안 가운데 하나다.

나성동 주민들은 백화점이 들어설 경우 상권 활성화와 함께 주변 지가 상승과 부동산 가치 향상을 기대하고 있다. 그러나 행복도시 핵심 상업용지의 활용은 특정 지역만의 문제가 아니다.

국회세종의사당과 대통령 세종집무실, 국립박물관단지 등 국가 핵심시설과 연계되는 중심 상업축인 만큼 특정 지역의 개발 이익보다 세종시 전체의 도시 경쟁력과 시민 편익을 우선하는 방향에서 접근해야 한다는 지적에 힘이 실리고 있다.

결국 이번 논의의 핵심은 '백화점을 유치할 것인가'가 아니라 '어떤 개발방식이 세종시에 가장 적합한가'에 있다. 20년 동안 개발이 지연된 이유를 냉정하게 분석하고 변화한 유통환경과 도시 여건에 맞는 현실적인 개발모델을 찾는 것이 무엇보다 중요하다.

이번 개발계획 변경 논의는 나성동 백화점 부지의 운명을 결정하는 것을 넘어 행복도시 상업 중심축의 미래를 다시 설계하는 사실상 마지막 시험대가 될 것으로 보인다.

<무단전재 및 재배포금지> 최대열 기자 daeyeol6364@hanmail.net