[대전인터넷신문=세종/최대열기자] 앞으로 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없고 위반시에는 임차인에게 해제‧해지권과 손해배상청구권이 인정되는 등 임차인의 권리가 대폭 강화된다.

선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되고 주택임대차표준계약서에 관리비 항목을 명시하고 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약이 신설, 관리비 관련 분쟁과 전세피해를 예방할 수 있게 될 전망이다.

법무부와 국토교통부가 21일 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 마련한 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 입법 예고(11.21부터’23.1.2.까지)하고, 주택임대차표준계약서를 개정했다.

주택임대차보호법 주요 내용으로는 ▲선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권을 신설하는 일부개정법률안, ▲소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액을 상향하는 시행령 일부개정령안, ▲관리비 항목 신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설하는 주택임대차표준계약서 개정 등이 담겼으며 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무 신설 등을 위한 법률 개정은 국회와 논의 추진할 계획이다.

이번 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안과 주택임대차표준계약서 개정은 최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고또한, 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가하고 있음에, 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하고, 관리비 사항을 보다 투명화하기 위해 마련됐다.

현행법상 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 선 순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있다. 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없었지만 ‘주택임대차보호법 개정에는 ▲임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, ▲그 경우, 임대인이 이에 대해 동의할 것이 의무화된다.

또한, 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하지만 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없었다. 이에 ’주택임대차보호법‘에 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한이 신설된다. 다만, 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 하였고, 임대인의 개인정보보호를 위해 ‘제출’이 아닌 ‘제시’를 하도록 했다.

납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 했고 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 했다.

부동산 가격의 하락으로 전세보증금을 회수하지 못할 경우를 대비 우선변제를 받을 임차인의 범위를 서울은 1억 5천만 원에서 1억 6,500만 원으로, 용인, 화성, 세종, 김포 등 과밀억제권역은 1억 3천만 원에서 1억 4,500만 원으로, 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택은 7천만 원에서 8천 5백만 원으로, 그밖의 지역은 6천만 원에서 7,500만 원으로 일괄 1,500만 원을 상향하고 보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위도 일괄 500만 원 상향했다.

한편, 이번 법률안 개정은 입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴하여 「주택임대차보호법」 및 동법 시행령의 최종 개정안을 확정한 후, 법제처 심사 및 차관‧국무회의를 거쳐 내년 초에 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포‧시행할 예정이다.

정부 관계자는 “주택임대차보호법과 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 개정안이 신속히 국회를 통과할 수 있도록 노력하겠다”라며 “임차인의 주거 안정을 위하여 꾸준히 국민의 의견을 경청하고 주택임대차 제도개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰도록 하겠다”라고 밝혔다.

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