부실시공 주택건설 사업자･시공사 선 분양 제한한다

-영업정지･건설진흥기본법 상 누계 평균 벌점 1점 이상 선분양 제한

앞으로는 부실공사를 한 주택건설사업자나 건설업자가 주택건설사업을 할 경우 선분양이 보다 엄격히 제한된다.

국토교통부(장관 김현미)는 부실업체 선분양 제한 강화 및 감리비 사전 예치제도 도입을 위한 주택법이 개정(`18. 3. 13.)됨에 따라 세부 추진방안을 담은 ｢주택공급에 관한 규칙」및 「주택법 시행규칙」 개정안을 40일간(’18. 6. 5.~7. 16.) 입법예고한다.

현행 (주택법)상에는 ▲고의‧과실로 공사를 잘못하여 공중에게 위해, 입주민 손해를 끼진 경우, ▲법 제33조(주택의 설계 및 시공)를 위반하여 하자가 발생한 경우, ▲법 제34조(주택건설공사의 시공 제한 등)을 위반한 경우에 한해서만 선분양 제한 영업정지 대상이었지만 앞으로는 주택법상 ▲고의‧과실로 공사를 잘못하여 공중에게 위해, 입주민 손해를 끼진 경우, ▲법 제33조(주택의 설계 및 시공)를 위반하여 하자가 발생한 경우, ▲법 제34조(주택건설공사의 시공 제한 등)을 위반한 경우, ▲「건진법」제48조제4항에 따른 시공상세도면 작성 의무 위반 또는 공사 감독자 검토‧확인 없이 시행, ▲「건진법」제54조제1항, 제80조에 따른 시정명령을 이행하지 않는 경우, ▲「건진법」제55조에 따른 품질시험 및 검사를 하지 않는 경우, ▲「건진법」제62조에 따른 안전점검을 하지 않는 경우, ▲「주택법」제35조에 따른 주택건설기준 등을 위반하여 사업 시행한 경우, ▲「주택법」제44조에 따른 감리자의 시정통지를 따르지 않고 해당 공사를 계속한 경우, ▲「주택법」제94조에 따른 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치 명령을 위반한 경우(주택의 건설과 관련된 사항으로 한정)와 건설산업기본법상 ▲정당한 사유 없이 건산법 제81조제5호·제7호·제10호에 따른 시정명령 또는 시정지시에 따르지 않는 경우, ▲「건진법」제54조제1항에 따른 시정명령을 이행하지 않는 경우, ▲「건진법」제48조제4항에 따른 시공상세도면 작성 의무 위반 또는 공사감독자 검토‧확인 없이 시행, ▲「건진법」제55조에 따른 품질시험 또는 검사 전부를 이행하지 않거나 거짓으로 한 경우, ▲「건진법」제55조에 따른 품질시험 또는 검사 및 제62조에 따른 안전점검 의무를 위반한 경우, ▲「건진법」제62조제2항에 따른 안전점검의 전부를 이행하지 않거나 거짓으로 한 경우, ▲「건진법」제80조에 따른 시정명령을 이행하지 않는 경우, ▲고의나 중대한 과실로 부실하게 시공하여 시설물의 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 발생시켜 건설공사 참여자 5명 이상 사망한 경우, ▲고의나 중대한 과실로 부실하게 시공하여 시설물의 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 발생시키거나 일반 공중에 인명피해를 끼친 경우, 고의나 과실로 부실하게 시공하여 해당 시설물의 구조안전에 지장을 초래하거나 내용기간을 현저히 단축시킨 경우, ▲고의나 과실로 시공 관리를 소홀히 하여 인근의 주요 공공시설물 등을 파손하여 공중에 피해를 끼친 경우, ▲고의나 과실로 설계 상의 기준에 미달하게 시공하거나 설계에서 정한 품질 이하의 불량자재를 사용한 경우, 고의나 과실로 건설공사를 부실하게 시공하여 시설물의 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게 한 경우로 선 분양 제한 영업정지가 확대된다.

기존의 「주택공급에 관한 규칙」상 선 분양 제한은 「주택법」상 영업정지를 받은 사업주체(시행사)를 대상으로 적용되어 범위가 제한적이었지만 이번 주택법 개정으로 사업주체뿐만 아니라 실제 시공을 담당하는 시공사까지 확대되었으며, 판단 기준도 영업정지 외에 「건설기술 진흥법」 상 벌점을 받은 경우까지로 확대된다.

이에 따라 적용 대상을 「주택법」상 영업정지에서 「건설산업기본법」상 영업정지로 확대하고,「건설기술 진흥법」상 벌점은 누계 평균벌점이 1.0점 이상인 업체부터 선분양 제한을 적용받도록 세부기준을 마련하였다.

선분양 제한이 적용되는 영업정지 사유도 「주택법 시행령」상 3개 사유에서 부실시공과 관련된 23개 사유(주택법 시행령 및 건설산업기본법 시행령 포함)로 확대될 예정이고 선 분양 제한 수준은 영업정지 기간 및 누계 평균벌점 정도에 따라 단계적으로 적용될 예정이다.

기존 선분양 제한 제도는 영업정지 기간과 무관히 아파트 기준 전체 층수 1/2 이상에 해당하는 층수의 골조공사 완료 시점에 입주자 모집이 가능하다는 단일 기준만 있었지만 이번 개정을 통해 최소 ‘전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 1/3 층수 골조공사 완료 후’에서 최대 ‘사용검사 이후’까지로 세분화해 영업정지 기간이 길거나 누계 평균벌점이 높은 경우에는 선분양 제한 수준이 강화될 예정이다.

동일 업체가 선분양 제한이 적용되는 영업정지 처분을 반복하여 받은 경우에는 영업정지 기간을 합산하여 선분양 제한 기준을 적용하고, 동일 업체가 영업정지 처분과 누계 평균벌점이 있는 경우에는 각각에 해당하는 선분양 제한 수준을 합산하여 적용하게 된다.

선 분양 제한 적용은 영업정지의 경우 현행과 동일하게 영업정지 처분 종료 후 2년간, 벌점은 누계 평균벌점 산정 방식에 따라 벌점을 받은 이후부터 2년(6개월 마다 갱신) 동안 유효하게 적용된다.

주택 건설공사 기간이 2년 이상 장기간 소요되는 점을 고려하여 해당 현장에 대한 착공신고 신청 시점을 기준으로 업체의 영업정지 및 벌점을 확인 후 선분양 제한 수준을 결정하게 된다.

동 개정 규정은 개정 주택법에 따라 `18년 9월 14일 이후 입주자 모집 공고를 하는 경우부터 적용될 예정이다.

또한 감리비 사전 예치제도 관련 세부 이행절차도 마련된다. 공동주택 부실시공 예방 및 품질 제고를 위해 감리자의 역할이 강조되고 있으나, 현행 주택 건설공사 감리제도 하에서는 감리자가 사업주체에게 직접 공사감리비를 지급받고 있어 적극적이고 공정한 감리업무 수행이 저해된다는 지적에 따라, 사업주체가 사업 계획 승인권자에게 공사감리비를 사전에 예치하도록 주택법이 개정되었다.

이에 따라 세부 절차를 마련하였으며, 사업주체가 계약 내용에 따라 공사감리비 지급 예정일 14일 전까지 사업 계획 승인권자에게 공사감리비를 예치하고, 감리자가 7일 전까지 사업 계획 승인권자에게 공사감리비 지급을 요청하면, 사업 계획 승인권자는 감리자 업무 수행실적을 확인한 후 공사감리비를 지급하는 절차로 진행할 예정이다.

국토교통부 관계자는 “이번 제도개선이 공동주택에서의 부실시공 축소와 품질 제고를 통해 입주민 피해를 줄이는 데 기여할 수 있을 것으로 기대한다.”고 밝혔다.

<무단전재 및 재배포금지> 최 대열 기자