소규모주택 정비사업 쉬워지고 정부지원 가능해진다

-자율주택사업 통합지원센터 설립, 사업성 분석부터 이주까지 통합 서비스

-일반분양분 매입지원 및 각종 이주대책 마련 / 도시재생 뉴딜사업과 연계

국토교통부(장관 김현미)는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행(2.9.)에 따라 사업성 분석 지원, 기금 융자 등 소규모주택 정비사업 활성화를 위한 공공지원에 본격 착수 한다고 밝혔다.

소규모주택사업의 정부지원 발표로 저층 노후주거 환경이 대폭 개선될 것으로 전망된다. [사진-대전인터넷신문]

소규모주택 정비사업은 이해관계자가 적고, 사업절차가 복잡하지 않아 열악한 주거환경을 신속하게 정비할 수 있는 장점이 있다는 이유로 그동안 저층 노후 주거지를 새로운 도시로 재생하는 도시재생 뉴딜사업의 주요 사업수단으로 주목받아 왔다.

다만, 사업 규모가 작아(1만㎡미만) 일반분양분이 많지 않고, 자금 조달 등 사업 추진이 어려워, 사업 활성화를 위해서는 일정 부분 공공지원이 필요한 상황이다.

따라서 정부는 앞으로, 소규모 정비사업에 대해 먼저, 자율주택정비사업 통합지원센터(한국감정원, 3월 개소)를 설립하여 초기 사업성 분석부터 이주까지 one-stop 서비스를 제공하고 자율주택정비사업의 추진을 원하는 저층 노후주거지의 집주인은 통합지원센터에 사업 신청만 하면, 사업성 분석을 시작으로, 주민합의체 구성 상담, 건축사 및 시공사 선정 지원, 지적정리, 건설기간 동안 이주비 융자까지 모든 절차를 안내받을 수 있다.

가로주택정비사업과 소규모재건축사업은 법정요건을 충족하는 경우 전국 어디에서나 시행할 수 있고 다만, 자율주택정비사업은 난개발 방지를 위해 도로, 주차장 등 기반시설의 동시 공급이 가능한 지역을 사업대상으로 제한한다.

다만 소규모 재건축 사업은 󰡔재건축 초과이익 환수에 관한 법률󰡕에 따른 초과이익 환수의 대상인 만큼 공공지원에 있어 신중한 접근이 필요하여 사업성이 떨어지는 지방중소도시의 소규모 재건축 사업에 대해서는 추후에 별도로 검토할 예정이다.

특히, 자율주택정비사업과 같은 소규모 건축사업의 경우 건실한 시공사 선정에 어려움을 겪는 경우가 많으나, 앞으로 설립되는 통합지원센터를 이용하는 경우 대한주택건설협회로부터 맞춤형 컨설팅을 받은 후 집주인이 희망하는 수준의 시공능력을 갖춘 건실한 시공사를 안내받을 수 있는 장점이 있다.

통합지원센터 이용자체에 대해서는 별도의 수수료가 없으나, 통합지원센터가 중계해주는 연계기관의 서비스(가설계비, 지적정리 비용 등)에는 수수료가 발생할 수 있다.

아울러, 통합지원센터를 통해 자율주택정비사업을 추진하는 경우 한국국토정보공사(LX)가 건축협정 등 효율적인 건축을 위한 지적측량을 지원하고 소규모 정비사업의 일반분양분 매입을 지원하기 위한 󰡔소규모 정비 임대리츠󰡕 설립을 추진한다.

소규모주택 정비사업은 일반분양분 매각을 통해 투입한 사업비를 회수하는 구조이므로, 일반분양분 매입을 지원하는 경우 사업주체(주민합의체 또는 조합)의 안정적인 사업 추진이 가능해 진다. 이를 위해 국토교통부는 주택도시기금 출자를 통해 소규모정비 임대리츠를 설립하여, 소규모주택 정비사업의 일반분양분 매입을 추진할 계획이며, 한국토지주택공사(LH) 역시 자율주택정비사업의 경우 일반분양분 100%(LH 매입 조건 충족 시)까지, 가로주택정비사업의 경우 일반분양분의 30%(공동시행에 한함) 까지 매입을 지원할 계획이다.

한편, 매입한 일반분양분은 저렴한 공적임대주택으로 공급하여, 저층 노후주거지의 주거지 내몰림 방지 등에 활용할 계획이다.

특히, 사업주체(주민합의체 또는 조합)가 󰡔소규모정비 임대리츠󰡕와 LH에게 일반분양분을 매각(최소 연면적의 20% 이상)하는 경우, 󰡔빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법󰡕에 따라 용적률을 법적상한까지 완화받을 수 있고, 총사업비의 70%까지 年 1.5% 금리로 융자지원을 받을 수 있는 등 혜택이 강화된다.

또한 자율주택정비사업의 경우 집주인에 대한 이주비 융자를 실시하고 집주인이 사업대상 주택에 거주하는 경우 건설기간 동안의 월세비용을 1.5%의 금리로 융자받을 수 있으며, 세입자가 거주하고 있는 경우에는 세입자의 원활한 이주를 위해 세입자에게 반환할 임차보증금을 융자해준다.

가로주택정비사업의 경우 정비사업대출보증을 활용해 집주인 및 세입자의 이주를 지원하며, LH가 공동시행하는 사업의 경우 LH가 사업비를 활용해 집주인 및 세입자에게 전세임대주택을 공급하는 방안도 추진되며 아울러, 재정착률 제고를 위해 현금청산자 및 기존 세입자에게 소규모주택 정비사업에서 공급되는 공적임대주택의 우선입주권을 부여한다.

이밖에도, 총사업비의 50%까지 연 1.5%의 저금리로 융자하고 HUG의 대출 보증서 발급기준을 종전 정비사업(BB+)보다 완화하여 CC(자율주택), CCC+(가로주택) 등급의 중소시공사도 적극 참여할 수 있도록 지원한다.

한편, 국토교통부는 이와같은 소규모 정비사업의 공공지원 방안을 도시재생 뉴딜사업지에 적극 적용할 계획이며 뉴딜 사업지에서 소규모 정비사업을 실시하는 경우 소규모 정비사업의 신축건물 저층부에 어린이집, 마을도서관 등 공동이용시설을 건설하거나, 공용주차장을 공급하고, 해당 부분에 대한 건설비를 뉴딜 사업비에서 지원하는 등 주거환경정비와 기초생활인프라 공급을 동시에 추진한다.

특히 지자체는 사업시행자에게 마을주차장 등 공동이용시설 건설을 위한 비용(건설비+토지비)을 지원하고, 해당 시설의 소유권을 확보하여 공동이용시설로 활용한다.

국토교통부는 금번 소규모주택 정비사업에 대한 공공지원을 시작으로 도시재생 뉴딜사업지를 포함한 전국 저층노후주거지의 주거환경개선에 박차를 가한다는 방침으로 특히, 사업 활성화를 위해서는 집주인들의 소규모 정비사업에 대한 이해가 필수인 만큼 전국 순회 설명회(대한주택건설협회 주관)를 통해 사업 참여를 원하는 집주인들의 이해를 도울 계획이다.

<무단전재 및 재배포금지> 최 대열 기자